Un estudio revela cómo el negocio inmobiliario moldea la expansión urbana entre lo legal y lo ilegal
Una investigación de dos décadas llevada adelante por los doctores Jorge Alberto y Aníbal Mignone, del Centro de Geociencias Aplicadas de la Universidad Nacional del Nordeste (UNNE), expone el funcionamiento del mercado inmobiliario en el Gran Resistencia, revelando cómo estrategias privadas y marcos regulatorios débiles generan un crecimiento urbano atravesado por prácticas tanto legales como informales.
Los resultados fueron presentados en el V Congreso Internacional de Geografía Urbana, realizado en Costa Rica, bajo el título: "Mercadeo de suelos como disparador de la expansión urbana: apropiación del territorio entre la delgada línea de lo legal y lo ilegal". La exposición, realizada por videoconferencia, muestra un modelo estructurado en cinco etapas a través del cual se apropian de tierras periféricas de ciudades intermedias como Resistencia, Barranqueras, Fontana y Puerto Vilelas.
Cinco etapas para entender el avance inmobiliario
En la primera fase, los investigadores detectan la expulsión de productores primarios y cinturones verdes, afectados por el alza del valor de la tierra y su transformación en "barbecho inmobiliario". Aunque se capitalizan al vender sus terrenos, pierden su sustento de vida.
La segunda etapa muestra cómo los fuertes aumentos en los impuestos inmobiliarios —de hasta un 1000%— generan una presión insostenible sobre propietarios tradicionales, obligándolos a vender a precios bajos ante la falta de recursos para afrontar procesos de loteo. Esto permite que grandes inversores y empresas especializadas concentren tierras con apoyo implícito del Estado por omisión.
La tercera fase se caracteriza por la acción de organizaciones sociales que, inicialmente movilizadas por el derecho a la vivienda, terminan articulándose con sectores del poder político para obtener tierras que luego se transan en el mercado, perdiendo su función social.
En la cuarta etapa, el estudio alerta sobre métodos violentos por parte de grupos irregulares: amenazas, robos e incendios que fuerzan a los propietarios a abandonar sus tierras, vendiéndolas a valores simbólicos. Muchas de estas propiedades llevan generaciones en las familias afectadas.
La quinta fase revela cómo ciertos intereses privados se alían con sectores estatales para justificar expropiaciones mediante proyectos de infraestructura que nunca se concretan. De este modo, las tierras quedan en barbecho en espera de desarrollos futuros que, si se realizan, benefician solo a grupos reducidos ligados al poder económico y político.
Impacto urbano y necesidad de planificación
El trabajo también aborda el fenómeno de la gentrificación en zonas consolidadas, donde la llegada de sectores con mayor poder adquisitivo desplaza a los residentes originales. Mientras tanto, la clase media —especialmente empleados públicos y comerciantes jóvenes— busca tierras más accesibles en la periferia, acelerando la expansión urbana desregulada.
El estudio advierte que esta valorización diferencial del suelo, impulsada por inversiones estratégicas, refuerza la segregación y profundiza las brechas urbanas. Los autores subrayan la necesidad de políticas públicas activas para ordenar el crecimiento territorial, promover la equidad y evitar que estas dinámicas especulativas deterioren aún más la calidad de vida urbana.
Un congreso con mirada latinoamericana
El Congreso Internacional de Geografía Urbana, organizado por la Universidad Nacional de Costa Rica junto a la Universidad Nacional de Luján (Argentina), fue concebido como un espacio de intercambio académico y científico en torno a las transformaciones territoriales en América Latina. Por primera vez, la sede del evento se trasladó desde Argentina a Costa Rica, y se desarrolló entre el 24 y el 29 de marzo.
La investigación de la UNNE constituye un aporte clave para comprender la lógica de urbanización que atraviesan muchas ciudades del nordeste argentino, y deja un llamado de atención urgente sobre la necesidad de revisar los modelos de desarrollo urbano actuales.
Con información de UNNE Medios
